전인구 경제연구소 12/17 업로드 된 영상<PF문제가 심각합니다> 편을 시청하고 내용을 정리했습니다. 참고로 개인적인 의견은 반영되어 있지 않습니다.
이번에는 부동산 PF 문제에 대한 의견을 다루었습니다. 부동산 PF가 무엇인지 설명해드리고, 현재 대한민국이 직면한 부동산 PF 문제에 대하여 원인과 해결방법 등을 예상해봤습니다.
부동산 PF란?
부동산 PF(Project Financing)는 대규모 부동산 프로젝트의 자금 조달을 위한 특수한 금융 구조입니다. 주로 크고 복잡한 부동산 개발 프로젝트에 사용됩니다.
- 프로젝트 기반의 금융: 부동산 PF는 특정 부동산 프로젝트의 수익성에 기반하여 자금을 조달합니다. 즉, 프로젝트 자체가 대출의 보증(담보) 역할을 하며, 프로젝트의 성공 여부가 대출 상환의 핵심 요소가 됩니다.
- 장기적 투자와 자금 조달: 일반적으로 장기적인 투자와 자금 조달을 필요로 합니다. 이는 프로젝트의 개발 및 완공까지 상당한 시간이 소요되기 때문입니다.
- 리스크 분산: 이 방식은 프로젝트 관련 리스크를 투자자, 개발자, 대출 기관 등 여러 당사자들 사이에서 분산시킵니다. 각 당사자는 자신의 리스크 노출을 최소화하기 위해 노력합니다.
- 특수 목적 법인(SPV): 부동산 PF에서는 일반적으로 특수 목적 법인(Special Purpose Vehicle, SPV)이 설립됩니다. SPV는 해당 프로젝트에만 집중하며, 프로젝트의 자금 조달, 개발, 운영을 담당합니다. 이는 프로젝트의 재무적 독립성을 보장하고, 주체들의 리스크를 제한합니다.
- 다양한 자금 조달 방법: 부동산 PF는 은행 대출, 사모 투자, 채권 발행, 정부 보조금 등 다양한 자금 조달 방법을 사용할 수 있습니다.
부동산 PF의 주요 목적은 큰 규모의 부동산 개발 프로젝트를 가능하게 하는 것이며, 일반적으로 상업용 부동산, 주거 단지, 호텔, 쇼핑 센터 등에 적용됩니다. 이 방식은 프로젝트의 성공 가능성, 시장 조건, 프로젝트의 재무적 구조 등을 면밀히 분석하여 진행됩니다.
현재 한국의 부동산 PF 문제가 심각한 수준입니다.
미국 증시는 사상 최고치를 경신하려고 하는데 한국 증시가 지금 지지부진한 이유도 부동산 PF 영향 때문이라고 할 수 있습니다. 원인은 재작년에 부동산 가격이 폭등하면서 굉장히 많은 거래량을 기록했습니다. 그리고 높은 가격에 손바뀜이 일어났습니다. 이로 인하여 지금 피해를 보는 사람들이 생겨났습니다.
두번째로는 저금리에 중독됐다는 점입니다. 2008년 리먼 사태가 터지기 전에 한국의 아파트 담보대출 금리가 7%였습니다. 그 당시에는 아파트 가격이 저렴했기 때문에 금리가 높아도 이자 부담이 덜했습니다. 그 당시 서울 아닌 곳에 1억이면 살 수 있는 아파트가 많았습니다.
2013년부터 금리가 많이 내려갔습니다. 그때부터 저금리가 굉장히 오래 갔습니다. 그러다가 코로나로 인해서 제로금리까지 가버렸습니다. 아파트 가격이 그 당시와 비교하면 5배에서 10배가량 오른 곳들이 상당히 많아졌습니다. 그런데 이번에 고금리가 발생하면서 대출 금리가 5%대까지 올라왔었고 이에 부담을 느끼는 곳이 많아졌습니다. 부동산 PF 현장은 더 심각합니다. 극한의 레버리지로 사업을 했기 때문에 약간의 미스에도 완전 자본 잠식이 일어 날 수가 있습니다.
세번째는 현금흐름입니다. 시장이 안좋을 때 이를 버틸 수 있는 현금만 있으면 됩니다. 하지만 본인 월급에서 대출이자를 갚을 충분한 여력이 안되는 사람들이 많습니다. 시행사들도 높은 이자로 인해서 돈이 줄줄줄 나가고 있는 상황입니다. 시행사들에게 후순위로 대출해준 증권사가 가장 위험한 대출을 해줬을 가능성이 높습니다. 증권사와 저축은행이 가장 리스크가 높은 대출을 해줬고 비싼 이자를 받는 장사를 했다는 의미입니다.
부동산 PF 문제의 해결은 부실한 건설사, 증권회사, 저축은행의 구조조정입니다.
전인구소장은 역발상 투자 관점으로 PF 문제가 해결 된다면 우량한 기관과 기업들은 별 피해 없이 다시 실적이 성장할 것입니다. 현재 주가는 그럼에도 불구하고 많이 하락한 상태입니다. PF 문제가 해결된다면, 다시 우량한 기업들은 성장 할 것입니다. 그러면서 한국 경제랑 부동산이 이번 문제 정도는 견뎌낼 체력이 있다라고 보고 있습니다. 국가가 이 문제를 어떻게 해결할지 예상을 해보면 IMF 때 했던 방식과 비슷한 구조조정을 통해서 불량한 PF 사업들을 폐쇄시킬 수 있다고 합니다. 우선 건설사부터 칼을 휘두르고 증권사와 저축은행도 구조조정을 할 수 있다고 합니다.